顧客誘導施設 オフィスや学校が磁石となるか

2015.11.26 投稿

ニコラス スワントンシニアコンサルタント

オフィス街や学校は磁石になりえないケースがある

 

オフィス街や学校(高校・大学・専門学校・予備校)が磁石となり得るのか、

という疑問・質問をよく受けます。答えからいえば、一部の業種・業態を除いては

「NO」であり、効果的な磁石とはなりえないケースがあります。

 

※一部の業種・業態とは購買頻度の高い業種・業態であり、

具体的にはCVS・ドラッグストア、コーヒーショップ・ファストフードなど

 

なぜなら、オフィス街や学校は非常に目的性が高いため、目的以外に時間を費やさないという

特徴があり、そのために購買動機が極端に低くなるからです。

特に大学は年間の休みが長期間で、かつ回数も多いので注意が必要です。

誤解して頂きたくないのは、だからといって出店してはいけないという訳ではありません。

 

毎日同じ人が通る物件と毎日様々な人が通る物件ではどちらが良いか?

 

東京や大阪の官庁街に代表されるオフィス街は、サラリーマンは購買行動を起こす時間にも

制約があります。

極端な例を挙げると、店舗前を毎日同じOL・サラリーマンが「10,000人」通る「A物件」と、

毎日様々人が500 人通る「B物件」では、あなたはどちらを選びますか?

通行量にして20 倍の差がある物件です。

これを解説すると以下のような公式が成り立ちます。

A物件=10,000人×365日:同じ人達= 10,000人/年

B物件=500人×365日:さまざまな人々=182,500人/年

年間で見ると、「B物件」のほうが18 倍の通行量となります。

この点からも、基本的にはオフィス街が磁石になるとは言い難い面があるといえます。

 

学生街やオフィス街は「歪な商圏」を作り出している

 

新規物件の取得の観点からみても物件を取得しづらいのが

「オフィス街」「学生街」の特徴です。

それは目的性の高さが「歪な商圏」を作り出しているためであり、

その商圏は基本的に円上の商圏ではなく、駅と学校を結ぶ直線上の商圏となり、

限られた範囲のみが「商売有効地域」となります。

その点からも、オフィス街や学校は磁石とはなりがたい要因があります。

いずれにせよ、顧客層が限定されている街への出店には注意が必要です。

 

ただし、このような立地は需要と供給のバランスが著しく悪く、食事をする所や物を買う所が

少ない場合には、良い立地として変身する場合もあります。都庁が西新宿へ移転した直後などは

良い例でしょう。

 

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